转自米宅
作者大白
本轮救市截至到6月30日，已经有近80个城市出台“救市”政策，其中除了深圳、北京、没有官宣的调控放松政策之外，二线城市，无一例外，南京、杭州、武汉、西安、成都、合肥、郑州、石家庄、全面放松了限购、限贷、限售、限价、限拍。
尤其是限购，除个别城市，半年社保（基本能补），其它基本都是零门槛儿买房了。
似乎一夜之间，曾经你哭着喊着也不让你买的城市，现在都开始招呼你，又到了买房人挑选城市的时候了。
无论怎么选，有两类城市，今年无论如何招呼你，你都要谨慎进场。
1、拼命去新房库存的城市。
2、二手存量太大的城市。
1
第一类，拼命去新房库存的城市。
此类城市，有2个特点：
1、供应量大
2、库存量大
先看表1，这是主要城市近4年土地成交面积排行表。（特别说明：此表主要统计一二线、强三城市，大量的三四线城市未统计。）
从表中看，前十五城市分别是，武汉、天津、青岛、西安、长春、重庆、成都、南京、杭州，济南、郑州、徐州、沈阳、宁波、贵阳。
其中，武汉超过7000万平方米，排名第一。是不是有点意外。
连续连续5年全国卖地第一杭州，居然不是第一。那是因为杭州是卖地收入全国第一。
论量，武汉才是真的隐藏的卖地大户。
排名第二的是天津和青岛。这就是为什么青岛、天津楼市持续三年低迷行情，中间连个小阳春都没有的原因。
总之，过去4年供应超过5000万平方米，城市有9个，分别是武汉、天津、青岛、西安、长春、重庆、成都、南京、杭州。
紧随其后的，济南、郑州、徐州、沈阳，供应虽然没破5000万大关，但4000万对这三个城市来说是天量供应，尤其是徐州。
再看表二，这是2022年5月底全国城市商品房库存量TOP20城市。
分别是青岛、武汉、沈阳、惠州、成都、太原、天津、佛山、长春、临沂、广州、北京、郑州、昆明、烟台、大连、兰州、呼和浩特、徐州、长沙。
是不是很吃惊，这20个城市里面，二线城市绝对主力，占比达到65%。大家传统印象中高库存爆发地的三四线，占比还不到30%。
其中，超过了2000万平方米库存的城市有3个，超过1000万平方米库存城市有19个，
具体到城市，青岛以2525万平方米库存总量排在全国首位。是不是很意外，居然不是过去4年供应量最大的武汉？
这说明青岛不仅过去4年供应超大，一直都是天量供应。15年就已经有18万的天量库存，排名全国第一了。
与青岛一样，武汉和沈阳的库存总量也超过了2000万平方米。
那么参照武汉出让土地建面是住宅成交面积的1.4倍，因此，截至2022年4月末，武汉的广义库存高达9736万平方米，那么参照过去三年武汉的平均成交量，也就是说，接下来武汉一亩地不要供，需60个月+的时间才能去化完。
沈阳的更惊人，以广义库存计算，则需要70个月+，才能去化完。
接下来是惠州、成都和太原，虽然表一没有统计惠州和太原（因为城市能级太低），但这两个城市的存量都超过了1500万方，对于五六百万人口体量的城市，这么大的存量以及是天量了。
把表1和表2的城市叠加在一起，如下表：
注意，标蓝的这8个城市，武汉、天津、青岛、长春、成都、郑州、徐州、沈阳，这8个不仅过去4年不仅供应巨大且目前库存巨大，这八个城市本地人随意，外地人不建议关注。
说的直白一点，这8个城市放松外地人限购条件，就是喊外地人去库存的。
这里面有两个城市需要注意：武汉和成都。
这两个城市的特点是，城市框架拉的太大，新区太大，远郊、超远郊供应占比都超过了50%。
因此，这两个城市主城和近郊是一定是有价值的。但因为供应量大，存量大，选对板块、项目和进场时机很关键。太晚，高位接盘，太早，还是被套。
另外，惠州、太原、临沂、昆明、烟台、大连、兰州、呼和浩特等城市库存都超过11000万平方米，也建议非本地人不要买，本地人也谨慎购买。
有一个城市需要注意的是，佛山其实是两个市场，佛山+临广，其中临广是跟广州市场的，可关注。
另外长春虽然供应量和库存都排不到前三，但长春去化周期拉长至125个月，排在二线城市首位。也就是说，长春现有库存至少需要10年才能消化完。
哈尔滨紧随其后，去化周期也达到了106个月，这两个城市基本建议是远离，不碰。
福州、南宁去换周期都超过20个月，也建议非本地人，谨慎进场。
除了上榜这些城市，还有广大的三四线城市库存惊人，比如截止到5月底，广西防城港去化周期达到157个月，意味着至少需要13年才能消化完毕。
嘉兴、惠州、汕头、北海、钦州、宝鸡等去化周期均超50个月。
综上，总结：
1、武汉、天津、青岛、长春、成都、郑州、徐州、沈阳，这8个不仅过去三年供应巨大且目前库存巨大，这八个城市本地人随意，外地人不建议关注。
2、惠州、太原、佛山、临沂、昆明、烟台、大连、兰州、呼和浩特等城市库存都超过11000万平方米，建议非本地人不要买，本地人也谨慎购买。
3、广大的三四线城市，如防城港、嘉兴、惠州、汕头、北海、钦州、宝鸡等等城市，去化周期动不动就50个月、100个月的，建议远离！
4、特别提醒，哈尔滨、长春去化周期超过100个月，沈阳供应库存均天量，这三个城市，建议远离。
5、福州、南宁去换周期都超过20个月，本地人随意，也建议非本地人，谨慎进场。
6、特别需要注意：武汉和成都。城市框架拉的太大，远郊、超远郊供应占比都超过了50%。
因此，选对板块、项目和进场时机很关键。
7、佛山临广，跟广州市场，可关注。
3
第一类，二手房存量太大的城市。
此类城市，有2个特点：
1、土拍历史供应量大。
2、二手挂牌量大。
其中，土拍供应量见下表——
二手挂牌量见下表——
其中，杭州的二手房挂牌数量，已经超过了22万套。（关于这个22万套的数字，网上是有争论的，认为挂牌量有重复的。这个情况是存在的。但上榜的城市都一样，都是挂牌量。所以不存杭州数据被高估的情况）
因此，杭州也成为国内各大城市中，第一个二手房挂牌量超过20万套的城市。
接下来是重庆、成都，不分伯仲，都超过16万套的挂牌量。
其它的天津、沈阳、武汉、南京、西安、哈尔滨等，这些城市二手挂牌量都超过10万套。然后是大连、合肥9万+套。
把供应量和挂牌量两个表结合，会发现一个问题，在土拍供应量表中，过去4年，杭州、南京、西安、重庆供应量超大，但库存不高，为什么？
是因为他们的新房市场活跃，供需两旺，所以新房库存不大。
但二手房存量大。因为房子只要盖出来，不是存在二手，就是存在新房。
新房卖的好，不意味着二手也能卖得动。特别是像杭州这样的限价城市，全城都去摇新房，二手市场就更惨淡了。
这也就是为什么别的城市都忙着去新房存款，杭州和南京却忙着放开二手限购，就是二手存量太大，卖不动，流动性太差。
当然，评判一个城市存量二手的流动性，还有结合城市人口。
请看下表主要二线城市城镇人口排名——
结合以上三个表，结论如下：
1、杭州、西安、重庆、南京，这四个城市是没问题的。它们一定是需要时间去消化存量，且他们在2019年之后有一轮涨幅的。
今年进场这些城市，除非自住，投资都不建议，可以说都是阶段性高位。
2、成都、武汉、天津楼市之所以之一萎靡不振，就是供应量太大，二手存量太大，新房库存太大，因此，无论从那个方面看，这三个城市中，成都、武汉，谨慎选择。天津，除非高考需要，不建议关注
3、沈阳、哈尔滨，结合城市价值一般，依然建议远离。
4、大连、合肥的二手挂牌居然也达到9万+套，结合其城市人口，本地人随意，外地人不建议关注。
有人会说，这两个城市新房去化周期都很短，合肥只有7个月，包括宁波去化周期也不到10个月。
对这样的城市，新房库存量小，只是阶段性控地的结果，二手房9万+的挂牌量已经足以说明问题了。
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今年需要谨慎进场的两类城市已经盘点完了。
你会发现，除了广大三四线不建议关注之外，更多的是二线城市今年需要谨慎进场。
这里面就存在五种情况：
第一，供应量大，且新房库存量大的，比如武汉、天津、青岛、长春、成都、郑州、徐州、沈阳等；
第二，供应量大，新房库存量不大，但二手挂牌量巨大的，比如杭州、西安、重庆、南京。
第三，近4年供应量大，新房库存和二手挂牌（看似）不大的，比如，济南、贵阳、宁波。
第四，近4年供应量不大，二手挂牌量大的，比如，大连、合肥。
第五，近四年供应量不算大，但新房库存量极大，惠州、太原、佛山、临沂、昆明、烟台、大连、兰州、呼和浩特等。
对于以上这五种情况，
1、供应量大，且库存量大的，建议尽量不进场，尤其是外地人。
2、供应量大，新房库存量不大，阶段性高位的，自住随意，投资不建议。
3、第三、第四、第五，一般城市价值不大，本地人市场，外地人不建议关注。
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