十大不建议买房城市(哪些城市房子值得买)

转自米宅

作者大白

十大不建议买房城市(哪些城市房子值得买)

本轮救市截至到6月30日,已经有近80个城市出台“救市”政策,其中除了深圳、北京、没有官宣的调控放松政策之外,二线城市,无一例外,南京、杭州、武汉、西安、成都、合肥、郑州、石家庄、全面放松了限购、限贷、限售、限价、限拍。

尤其是限购,除个别城市,半年社保(基本能补),其它基本都是零门槛儿买房了。

似乎一夜之间,曾经你哭着喊着也不让你买的城市,现在都开始招呼你,又到了买房人挑选城市的时候了。

无论怎么选,有两类城市,今年无论如何招呼你,你都要谨慎进场。

1、拼命去新房库存的城市。

2、二手存量太大的城市。

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第一类,拼命去新房库存的城市。

此类城市,有2个特点:

1、供应量

2、库存量大

先看表1,这是主要城市近4年土地成交面积排行表。(特别说明:此表主要统计一二线、强三城市,大量的三四线城市未统计。)

十大不建议买房城市(哪些城市房子值得买)

从表中看,前十五城市分别是,武汉、天津、青岛、西安、长春、重庆、成都、南京、杭州,济南、郑州、徐州、沈阳、宁波、贵阳

其中,武汉超过7000万平方米,排名第一。是不是有点意外。

连续连续5年全国卖地第一杭州,居然不是第一。那是因为杭州是卖地收入全国第一。

论量,武汉才是真的隐藏的卖地大户。

排名第二的是天津和青岛。这就是为什么青岛、天津楼市持续三年低迷行情,中间连个小阳春都没有的原因。

总之,过去4年供应超过5000万平方米,城市有9个,分别是武汉、天津、青岛、西安、长春、重庆、成都、南京、杭州。

紧随其后的,济南、郑州、徐州、沈阳,供应虽然没破5000万大关,但4000万对这三个城市来说是天量供应,尤其是徐州。

再看表二,这是2022年5月底全国城市商品房库存量TOP20城市。

十大不建议买房城市(哪些城市房子值得买)

分别是青岛、武汉、沈阳、惠州、成都、太原、天津、佛山、长春、临沂、广州、北京、郑州、昆明、烟台大连、兰州、呼和浩特、徐州、长沙。

是不是很吃惊,这20个城市里面,二线城市绝对主力,占比达到65%。大家传统印象中高库存爆发地的三四线,占比还不到30%。

其中,超过了2000万平方米库存的城市有3个,超过1000万平方米库存城市有19个,

具体到城市,青岛以2525万平方米库存总量排在全国首位。是不是很意外,居然不是过去4年供应量最大的武汉?

这说明青岛不仅过去4年供应超大,一直都是天量供应。15年就已经有18万的天量库存,排名全国第一了。

十大不建议买房城市(哪些城市房子值得买)

与青岛一样,武汉和沈阳的库存总量也超过了2000万平方米。

那么参照武汉出让土地建面是住宅成交面积的1.4倍,因此,截至2022年4月末,武汉的广义库存高达9736万平方米,那么参照过去三年武汉的平均成交量,也就是说,接下来武汉一亩地不要供,需60个月+的时间才能去化完。

沈阳的更惊人,以广义库存计算,则需要70个月+,才能去化完。

接下来是惠州、成都和太原,虽然表一没有统计惠州和太原(因为城市能级太低),但这两个城市的存量都超过了1500万方,对于五六百万人口体量的城市,这么大的存量以及是天量了。

把表1和表2的城市叠加在一起,如下表:

十大不建议买房城市(哪些城市房子值得买)

注意,标蓝的这8个城市,武汉、天津、青岛、长春、成都、郑州、徐州、沈阳,这8个不仅过去4年不仅供应巨大且目前库存巨大,这八个城市本地人随意,外地人不建议关注。

说的直白一点,这8个城市放松外地人限购条件,就是喊外地人去库存的。

这里面有两个城市需要注意:武汉和成都。

这两个城市的特点是,城市框架拉的太大,新区太大,远郊、超远郊供应占比都超过了50%。

因此,这两个城市主城和近郊是一定是有价值的。但因为供应量大,存量大,选对板块、项目和进场时机很关键。太晚,高位接盘,太早,还是被套。

另外,惠州、太原、临沂、昆明、烟台、大连、兰州、呼和浩特等城市库存都超过11000万平方米,也建议非本地人不要买,本地人也谨慎购买。

有一个城市需要注意的是,佛山其实是两个市场,佛山+临广,其中临广是跟广州市场的,可关注。

另外长春虽然供应量和库存都排不到前三,但长春去化周期拉长至125个月,排在二线城市首位。也就是说,长春现有库存至少需要10年才能消化完。

哈尔滨紧随其后,去化周期也达到了106个月,这两个城市基本建议是远离,不碰。

福州、南宁去换周期都超过20个月,也建议非本地人,谨慎进场。

除了上榜这些城市,还有广大的三四线城市库存惊人,比如截止到5月底,广西防城港去化周期达到157个月,意味着至少需要13年才能消化完毕。

嘉兴、惠州、汕头、北海钦州宝鸡等去化周期均超50个月。

综上,总结:

1、武汉、天津、青岛、长春、成都、郑州、徐州、沈阳,这8个不仅过去三年供应巨大且目前库存巨大,这八个城市本地人随意,外地人不建议关注。

2、惠州、太原、佛山、临沂、昆明、烟台、大连、兰州、呼和浩特等城市库存都超过11000万平方米,建议非本地人不要买,本地人也谨慎购买。

3、广大的三四线城市,如防城港嘉兴、惠州、汕头、北海、钦州、宝鸡等等城市,去化周期动不动就50个月、100个月的,建议远离!

4、特别提醒,哈尔滨、长春去化周期超过100个月,沈阳供应库存均天量,这三个城市,建议远离。

5、福州、南宁去换周期都超过20个月,本地人随意,也建议非本地人,谨慎进场。

6、特别需要注意:武汉和成都。城市框架拉的太大,远郊、超远郊供应占比都超过了50%。

因此,选对板块、项目和进场时机很关键。

7、佛山临广,跟广州市场,可关注。

3

第一类,二手房存量太大的城市。

此类城市,有2个特点:

1、土拍历史供应量大。

2、二手挂牌量大。

其中,土拍供应量见下表——

十大不建议买房城市(哪些城市房子值得买)

二手挂牌量见下表——

十大不建议买房城市(哪些城市房子值得买)

其中,杭州的二手房挂牌数量,已经超过了22万套。(关于这个22万套的数字,网上是有争论的,认为挂牌量有重复的。这个情况是存在的。但上榜的城市都一样,都是挂牌量。所以不存杭州数据被高估的情况)

因此,杭州也成为国内各大城市中,第一个二手房挂牌量超过20万套的城市。

接下来是重庆、成都,不分伯仲,都超过16万套的挂牌量。

其它的天津、沈阳、武汉、南京、西安、哈尔滨等,这些城市二手挂牌量都超过10万套。然后是大连、合肥9万+套。

把供应量和挂牌量两个表结合,会发现一个问题,在土拍供应量表中,过去4年,杭州、南京、西安、重庆供应量超大,但库存不高,为什么?

是因为他们的新房市场活跃,供需两旺,所以新房库存不大。

但二手房存量大。因为房子只要盖出来,不是存在二手,就是存在新房。

新房卖的好,不意味着二手也能卖得动。特别是像杭州这样的限价城市,全城都去摇新房,二手市场就更惨淡了。

这也就是为什么别的城市都忙着去新房存款,杭州和南京却忙着放开二手限购,就是二手存量太大,卖不动,流动性太差。

当然,评判一个城市存量二手的流动性,还有结合城市人口。

请看下表主要二线城市城镇人口排名——

十大不建议买房城市(哪些城市房子值得买)

结合以上三个表,结论如下:

1、杭州、西安、重庆、南京,这四个城市是没问题的。它们一定是需要时间去消化存量,且他们在2019年之后有一轮涨幅的。

今年进场这些城市,除非自住,投资都不建议,可以说都是阶段性高位。

2、成都、武汉、天津楼市之所以之一萎靡不振,就是供应量太大,二手存量太大,新房库存太大,因此,无论从那个方面看,这三个城市中,成都、武汉,谨慎选择。天津,除非高考需要,不建议关注

3、沈阳、哈尔滨,结合城市价值一般,依然建议远离。

4、大连、合肥的二手挂牌居然也达到9万+套,结合其城市人口,本地人随意,外地人不建议关注。

有人会说,这两个城市新房去化周期都很短,合肥只有7个月,包括宁波去化周期也不到10个月。

对这样的城市,新房库存量小,只是阶段性控地的结果,二手房9万+的挂牌量已经足以说明问题了。

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今年需要谨慎进场的两类城市已经盘点完了。

你会发现,除了广大三四线不建议关注之外,更多的是二线城市今年需要谨慎进场。

这里面就存在五种情况:

第一,供应量大,且新房库存量大的,比如武汉、天津、青岛、长春、成都、郑州、徐州、沈阳等;

第二,供应量大,新房库存量不大,但二手挂牌量巨大的,比如杭州、西安、重庆、南京。

第三,近4年供应量大,新房库存和二手挂牌(看似)不大的,比如,济南、贵阳、宁波。

第四,近4年供应量不大,二手挂牌量大的,比如,大连、合肥。

第五,近四年供应量不算大,但新房库存量极大,惠州、太原、佛山、临沂、昆明、烟台、大连、兰州、呼和浩特等。

对于以上这五种情况,

1、供应量大,且库存量大的,建议尽量不进场,尤其是外地人。

2、供应量大,新房库存量不大,阶段性高位的,自住随意,投资不建议。

3、第三、第四、第五,一般城市价值不大,本地人市场,外地人不建议关注。

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